FHA Mortgages

What’s an FHA Mortgage?

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Eigenheim ist der klassische „amerikanische Traum“, kann aber für viele Menschen unerreichbar erscheinen.

Um einen Kredit zu erhalten, benötigen Sie in der Regel eine gute Kreditwürdigkeit, stabile Finanzen sowie eine große Summe für die Anzahlung. Einige Eigenheimkäufer, insbesondere Erstkäufer, haben möglicherweise Schwierigkeiten, einige oder alle Anforderungen für traditionelle Hypotheken zu erfüllen.

Ein Kredit über die Federal Housing Administration (FHA) könnte qualifizierten Käufern einen alternativen Weg zum Eigenheim bieten. Seit 1934 sind diese FHA-Darlehen eine Möglichkeit für die Bundesregierung, mehr Menschen Wohneigentum zugänglich zu machen. Sie haben lockerere Kreditanforderungen und erfordern geringere Anzahlungen.

Was ist die FHA?

Die Federal Housing Administration (FHA) ist eine Regierungsbehörde des US-amerikanischen Department of Housing and Urban Development (HUD). Die FHA wurde 1934 gegründet und 1965 in das HUD integriert. Die FHA bietet Hypothekenversicherungen für Darlehen, die von FHA-zugelassenen Kreditgebern in den USA vergeben wurden das unbezahlte Guthaben. Aus diesem Grund können Kreditgeber, die FHA-besicherte Kredite verwenden, Kreditnehmern eine niedrigere Anzahlung und weniger strenge Qualifikationsanforderungen anbieten. Seit ihrer Gründung hat die FHA mehr als 46 Millionen Hypotheken versichert und ist damit einer der größten Hypothekenversicherer der Welt.

Was ist ein FHA-Darlehen?

FHA-Darlehen sind Hypotheken, die von der Federal Housing Administration, einer Zweigstelle des US-amerikanischen Department of Housing and Urban Development (HUD), angeboten werden. Diese Darlehen unterscheiden sich von herkömmlichen Hypotheken dadurch, dass sie viel einfacher zu qualifizieren sind; vor allem sind diese Kredite viel weniger streng, wenn es um Kreditwürdigkeit und Anzahlungsanforderungen geht. Eigenheimkäufer, die von anderen Kreditgebern abgelehnt wurden, wenden sich häufig an FHA-Darlehen als alternativen Weg zum Eigenheim.

Wenn Sie die Anforderungen erfüllen, haben FHA-Darlehen niedrigere Anzahlungsanforderungen. FHA-Darlehen unterliegen jedoch auch Anforderungen an den maximalen Beleihungswert, die je nach Standort und Art der Immobilie variieren. Nur Ein-bis-vier-Einheiten, die als Hauptwohnsitz bestimmt sind, kommen für ein FHA-Einfamiliendarlehen in Frage.

Warum ein FHA-Darlehen verwenden?

Ein FHA-Darlehen kann eine Option sein, die Sie in Betracht ziehen sollten, wenn Sie sich aufgrund einer schlechten Bonität oder unzureichender Mittel für eine größere Anzahlung nicht für eine traditionelle Hypothek qualifizieren können. Häuser können mit nur 3,5% Rabatt gekauft werden, im Gegensatz zu den 20%, die für herkömmliche Hypotheken empfohlen werden.

Während es eine gute Idee ist, vor dem Kauf eines Hauses eine Anzahlung von 20 % zu sparen, wenn Sie können, ermöglicht das FHA-Darlehen Erstkäufern einen Weg, ein Haus früher zu kaufen, als es sonst möglich wäre.

Profi-Tipp

FHA-Darlehen haben lockerere Kredit- und Anzahlungsanforderungen, aber manchmal ist die beste Option, den Kauf eines Eigenheims zu verschieben, bis Sie in einer stärkeren finanziellen Lage sind.

Es gibt auch einige weniger bekannte Vorteile bei der Verwendung von FHA-Darlehen. Zum einen könnte ein FHA-Darlehen Ihnen helfen, das jahrelange Warten auf den erneuten Kauf eines Eigenheims zu vermeiden, wenn Sie in der Vergangenheit mit Ihrer Hypothek in Verzug geraten sind, sich aber seitdem Ihre finanzielle Situation verbessert haben. „Die Wartezeit nach einem Leerverkauf, Konkurs oder Zwangsvollstreckung ist bei einem staatlich besicherten Darlehen viel kürzer als bei einem herkömmlichen Darlehen“, sagt Philip Georgiades, CLS bei Federal Home Loan Centers, einem nationalen FHA-Darlehensmakler. “Sie können ein Haus einen Tag nach einem Leerverkauf mit einer FHA-Hypothek kaufen, solange Ihre Zahlungen zum Zeitpunkt des Verkaufs aktuell waren.”

FHA-Darlehen Vor- und Nachteile

FHA-PROS FHA-KONS
Verfügbar für Käufer mit geringem Kredit Benötigt eine Hypothekenversicherung im Voraus
Niedrige Anzahlung Muss von einem von der FHA zugelassenen Kreditgeber ausgestellt werden
Kann verwendet werden, um ein Haus zu kaufen, zu bauen oder zu renovieren Der Kaufpreis darf das lokale Limit nicht überschreiten
Schnellere Schließzeit Schulden-Einkommens-Verhältnis muss unter 43% liegen

FHA-Darlehen vs. konventionelle Darlehen

Während Hauskäufer ein Haus mit weniger Geld durch ein FHA-Darlehen kaufen können, sind diese niedrigen Vorlaufkosten mit Bedingungen verbunden. FHA-Darlehen müssen bestimmte Anforderungen an die Art und den Preis des Hauses erfüllen. Sie müssen auch von einem von der FHA zugelassenen Kreditgeber ausgestellt werden.

Ein weiterer großer Unterschied zwischen FHA-Darlehen und herkömmlichen Darlehen ist die Hypothekenversicherung (MIP). Im Gegensatz zu herkömmlichen Krediten, bei denen PMI je nach Kreditgeber optional sein kann oder nicht, erfordern alle FHA-Darlehen eine Hypothekenversicherung. Es obliegt dem Käufer, die MIP-Prämien zu bezahlen, die der monatlichen Hypothekenrechnung zusätzliche Kosten hinzufügen. „FHA-Kredite gelten als riskanteres Produkt als herkömmliche Kredite“, erklärt Brian Koss, Executive Vice President von Mortgage Network, einem Hypothekenmakler mit Standorten an der gesamten Ostküste. „Die Hypothekenversicherung schützt den Kreditgeber davor, dass der Kreditnehmer möglicherweise mit dem Kredit in Verzug gerät.“

Bei traditionellen Hypotheken kann der PMI schließlich storniert werden, sobald Sie 20% Eigenkapital im Eigenheim erreicht haben. Dies ist bei FHA-Darlehen nicht immer der Fall. Wenn Sie weniger als 10% auf ein FHA-Darlehen setzen, muss MIP für die gesamte Laufzeit der Hypothek gezahlt werden. Die einzige Möglichkeit, die MIP-Zahlungen einzustellen, besteht darin, dass Sie sich mit einem anderen Kredit vollständig refinanzieren.

Welche Arten von FHA-Darlehen gibt es?

FHA bietet Programme sowohl für Einfamilien- als auch für Mehrfamilienhäuser an. Eine vollständige Liste der Programme finden Sie auf der FHA-Website, aber hier sind einige der häufigsten Arten von FHA-Darlehen:

  • Basis-Hypothekendarlehen 203(b). Dieses Programm soll Eigenheimkäufern helfen, einen Hauptwohnsitz zu kaufen oder zu finanzieren. Wie die meisten konventionellen Hypotheken bietet FHA sowohl 15-jährige als auch 30-jährige Festhypotheken an. Im Rahmen dieses Programms erworbene Immobilien unterliegen den FHA-Darlehenslimits, die je nach Standort variieren.
  • Hypotheken mit variablem Zinssatz (ARM). Anders als bei einer Festhypothek ändert sich der Zinssatz einer variabel verzinsten Hypothek in bestimmten Abständen, in der Regel jährlich. Einige hybride ARMs bieten möglicherweise einen festen Zinssatz für eine bestimmte Anzahl von Jahren, der im Hypothekennamen angegeben ist, wobei sich die Zinssätze nach Ablauf der Einführungsphase jährlich ändern. Zum Beispiel würde der Zinssatz für einen 5/1 ARM für die ersten fünf Jahre festgelegt und ändert sich danach jährlich. Neben einem standardmäßigen 1-Jahres-ARM bietet FHA auch 3/1, 5/1, 7/1 und 10/1 ARMs an.
  • Energieeffiziente Hypotheken (EEM). FHA ermöglicht es Familien, energieeffiziente Hausverbesserungen mit ihrer FHA-Hypothek zu finanzieren. Damit sich ein Projekt qualifizieren kann, muss es kosteneffizient sein. Dies bedeutet, dass die Kosten für die Renovierung gleich oder geringer sein müssen als der Betrag, der während der Lebensdauer des Heimwerkers für die Betriebskosten eingespart wurde.
  • Sanierungshypothek 203(k). Mit diesem Programm können Hausbesitzer bis zu 35.000 US-Dollar in ihre Hypothek aufnehmen, um Hausverbesserungen, Reparaturen oder Upgrades zu bezahlen.

FHA-Kreditlimits

FHA begrenzt den maximalen Kreditwert, den Sie mit einem FHA-Darlehen erhalten können. Die genauen Grenzen hängen von der Art der Immobilie (Einfamilien-, Duplex-, Triplex- oder Vierer-Wohnung) und der Lage der Immobilie ab, wobei bestimmte Hochkostenbereiche eine höhere Kreditgrenze haben.

ANZAHL DER EINHEITEN STANDARD 2021 FHA KREDITLIMIT HOCHKOSTENBEREICH 2021 FHA LOAN-LIMIT
Einfamilienhaus $356.362 $822.375
Duplex $456.275 1.053.000 $
Triplex $551.500 1.272.750 $
Vier-Einheit $685.400 1.581.750 $

Bestimmte Staaten und Territorien haben auch spezielle Limits, die höher als das Standardlimit sein können. Dazu gehören Alaska, Hawaii, Guam und die Amerikanischen Jungferninseln.

SINGLE-FAMILIEN DUPLEX TRIPLEX VIEREINHEIT
Spezielle FHA 2021 Kreditlimits 1.223.562 $ 1.579.500 $ 1.909.125 $ 2.372.625 $

Die genauen Kreditlimits für Ihr Land finden Sie auf der HUD-Website.

So qualifizieren Sie sich für ein FHA-Hypothekendarlehen

Technisch gesehen müssen Sie nur wenige Voraussetzungen erfüllen, um für ein FHA-Darlehen zugelassen zu werden. Sie sollten eine Kreditwürdigkeit von mindestens 580 bei einer Anzahlung von 3,5 % oder eine Kreditwürdigkeit von nur 500 bei einer Anzahlung von mindestens 10 % haben. Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis muss unter 43 % liegen, und Sie müssen ein regelmäßiges Einkommen durch Beschäftigung nachweisen.

Da die FHA jedoch nur Kredite von privaten Kreditgebern versichert, anstatt Kredite selbst zu vergeben, stellen Sie möglicherweise fest, dass der Kreditgeber, mit dem Sie zusammenarbeiten, eigene Anforderungen hat. Ihr Kreditgeber kann beispielsweise eine höhere Kreditwürdigkeit als das Minimum der FHA verlangen.

Neben den Anforderungen des Kreditnehmers haben FHA-Darlehen auch Anforderungen an die Immobilie selbst. Zusätzlich zu den oben genannten Kredithöchstgrenzen können FHA-Darlehen nur für Hauptwohnsitze und keine Renditeliegenschaften oder Ferienhäuser verwendet werden. Bei der Immobilie muss es sich um ein Einfamilienhaus, Duplex-, Triplex- oder Vierfamilienhaus handeln.

So beantragen Sie ein FHA-Darlehen

Um ein FHA-Darlehen zu beantragen, sollten Sie die folgenden grundlegenden Schritte ausführen:

  1. Stellen Sie sicher, dass Sie sich für ein FHA-Darlehen qualifizieren. Wenn Sie ein FHA-Darlehen erhalten möchten, müssen Sie zunächst sicherstellen, dass Sie die grundlegenden Qualifikationen erfüllen. Sie benötigen einen Kredit-Score von mindestens 580 (oder 500, wenn Sie 10 % ablegen können), eine Schulden-Einkommens-Relation von unter 43 % und ein stabiles Einkommen. Außerdem muss es sich bei dem Haus, das Sie kaufen möchten, um Ihren Hauptwohnsitz und nicht um eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie oder ein Zweithaus handeln.
  2. Finden Sie einen FHA-zugelassenen Kreditgeber. FHA stellt selbst keine Kredite her, daher müssen Sie einen privaten Kreditgeber finden, der FHA-besicherte Kredite anbietet. Sie können über die HUD-Website nach FHA-zugelassenen Kreditgebern suchen. Achten Sie bei der Beantragung einer Hypothek darauf, die Preise von mehreren Kreditgebern und Vergleichsshops zu erhalten, um den richtigen Kreditgeber für Sie zu finden.
  3. Holen Sie sich eine Vorabgenehmigung für eine Hypothek. Sobald Sie sich für einen Kreditgeber entschieden haben, mit dem Sie zusammenarbeiten möchten, stellen Sie sicher, dass Sie eine Vorabgenehmigung für eine Hypothek erhalten, bevor Sie mit der Wohnungssuche beginnen. Wenn Sie eine Vorabgenehmigung erhalten, können Sie Ihr Budget für den Eigenheimkauf bestimmen und dem Verkäufer zeigen, dass Sie es ernst meinen, ein Angebot zu machen.
  4. Beantragen Sie einen Kredit und durchlaufen Sie den Underwriting-Prozess. Nachdem Sie das richtige Haus gefunden haben und zum Kauf bereit sind, ist es an der Zeit, den Kreditantrag mit Ihrem Kreditgeber abzuschließen. Während des Underwriting-Prozesses überprüft Ihr Kreditgeber Ihr Vermögen, Ihre Beschäftigung und Ihr Einkommen. Zu diesem Zeitpunkt führen sie auch eine Hausinspektion und -bewertung durch. Schließlich zahlen Sie alle Gebühren und Schließungskosten, bevor Sie Ihr neues Zuhause schließen.

Ist ein FHA-Darlehen das Richtige für mich?

Wenn Sie davon träumen, ein Eigenheim zu besitzen, aber nicht über das Geld oder den Kredit für eine Standardhypothek verfügen, kann ein FHA-Darlehen eine Option sein. Auch wenn einige zusätzliche Kosten anfallen, wie z. B. Hypothekenversicherungsprämien, können Sie feststellen, dass es sich lohnt, früher als sonst ein Eigenheim zu besitzen.

Natürlich ist es immer eine Option (und manchmal die bessere), den Kauf eines Hauses zu verschieben, bis Sie Ihre Kreditwürdigkeit verbessern oder mehr für eine größere Anzahlung sparen können. Und wenn Sie sich entscheiden, dass es der richtige Zeitpunkt ist, ein Haus zu kaufen, ist es auch eine gute Idee, alle Erstkäuferprogramme zu recherchieren und zu nutzen, für die Sie sich möglicherweise qualifizieren.

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