Reverse Mortgage

FP Explains: All the pieces it’s worthwhile to find out about utilizing a reverse mortgage

fp-explains-all-the-pieces-its-worthwhile-to-find-out-about-utilizing-a-reverse-mortgage

Links zum Brotkrumenweg

Sie haben die Werbespots gesehen, die eine umgekehrte Hypothek empfehlen, um Ihnen zu helfen, den Cashflow zu erhalten, um Ihren Lebensstil im Ruhestand aufrechtzuerhalten. Lass uns die Zahlen laufen lassen

Autor des Artikels:

Julie Cazzin Eine umgekehrte Hypothek ermöglicht es Ihnen, Geld aus Ihrem Eigenheim zu erhalten, ohne befürchten zu müssen, jemals aus Ihrem Haus gezwungen zu werden. Eine umgekehrte Hypothek ermöglicht es Ihnen, Geld aus Ihrem Eigenheim zu erhalten, ohne befürchten zu müssen, jemals aus Ihrem Haus gezwungen zu werden. Foto von Getty Images/iStockphoto-Dateien

Artikelinhalt

Von Julie Cazzin, mit Allan Norman

Werbung

Diese Anzeige wurde noch nicht geladen, aber Ihr Artikel wird unten fortgesetzt.

Artikelinhalt

Haben Sie sich jemals einen Werbespot für umgekehrte Hypotheken angesehen und sich gefragt, ob er Ihnen helfen würde, Ihren Lebensstil im Ruhestand aufrechtzuerhalten und zu verbessern?

Einer meiner Kunden hat es auf jeden Fall getan. Sie wussten, dass sie nicht genug Geld hatten und ihren Lebensstil nicht einschränken, mehr arbeiten oder ihr Haus verkaufen wollten. Als wir den Werbespot gesehen haben, haben wir schließlich ein paar Vergleiche modelliert:

  • Mit einer umgekehrten Hypothek weiterhin in ihrem Haus leben, anstatt ihr Haus zu einem späteren Zeitpunkt zu verkaufen und eine Wohnung zu mieten;
  • Bereitstellung einer Mischung aus steuerpflichtigem und nicht steuerpflichtigem Einkommen unter Verwendung einer umgekehrten Hypothek im Vergleich zu allen steuerpflichtigen Einkommen aus einem registrierten Rentenfonds (RRIF);
  • Aufschub der Leistungen des Canada Pension Plan (CPP) bis zum Alter von 70 Jahren mit einer umgekehrten Hypothek im Vergleich zur Verwendung eines RRIF zur Überbrückung der Einkommenslücke zwischen dem 65. und 70. Lebensjahr;
  • Und eine Hypothek mit einer umgekehrten Hypothek abbezahlen, anstatt die Hypothek zu behalten.

In den meisten Fällen ging der Vorteil, gemessen am größten Nachlasswert, an die umgekehrte Hypothek. Meine Kunden und ich waren von den Ergebnissen etwas überrascht, aber als wir die Gründe dafür erforschten, wurde alles sinnvoller.

Wenn Sie mit der Funktionsweise einer umgekehrten Hypothek nicht vertraut sind, bieten sowohl die HomeEquity Bank als auch die Equitable Bank auf ihren Websites gute Erklärungen, um Ihnen den Einstieg zu erleichtern. Aber im Allgemeinen ist eine umgekehrte Hypothek ein Darlehen oder eine Reihe von Darlehen, die es Ihnen ermöglichen, Geld von Ihrem Eigenheimkapital zu erhalten, ohne befürchten zu müssen, jemals aus Ihrem Haus gezwungen zu werden.

Umkehrhypotheken nehmen einen Teil des Eigenkapitals in Ihrem Eigenheim auf und wandeln es in Zahlungen an Sie um, eine Art Vorauszahlung auf Ihr Eigenheimkapital. Es gilt nur für Hausbesitzer ab 55 Jahren und Sie können je nach Alter bis zu 55 Prozent des aktuellen Wertes Ihres Hauses ausleihen.

Werbung

Diese Anzeige wurde noch nicht geladen, aber Ihr Artikel wird unten fortgesetzt.

Artikelinhalt

Schauen wir nun etwas tiefer. Für die verschiedenen oben getesteten Vergleiche haben wir einen Reverse-Hypothekensatz von fünf Prozent angenommen. Die aktuellen Zinssätze liegen zwischen vier und fünf Prozent und der aktuelle Bank-Prime beträgt 2,45 Prozent. Wir haben uns auch für eine umgekehrte Hypothek entschieden, die ein anfängliches Darlehen von 25.000 US-Dollar erfordert, gefolgt von zusätzlichen Krediten von 12.000 US-Dollar pro Jahr oder mehr je nach Bedarf, anstelle des traditionelleren Kontos mit einem signifikanteren Vorauskredit.

Die Kundendaten lauten wie folgt:

In der aktuellen Situation von Jill und Bill wird ihnen das Geld ausgehen, wenn Jill 81 Jahre alt wird, obwohl sie immer noch Einkommen aus CPP, Old Age Security (OAS) und Bills Rente sowie ein Haus im Wert von 1.750.000 US-Dollar haben. Im Alter von 81 Jahren (2042) modellierten wir den Verkauf des Hauses, die Investition des Erlöses zu fünf Prozent (bestehend aus einer Kombination von Dividenden und Kapitalgewinnen) und die Miete gegenüber einer umgekehrten Hypothek ab dem Alter von 81 Jahren (im Jahr 2042).

Der endgültige Nachsteuerwert des Nachlasses im Jahr 2054 oder im Alter von 90 Jahren betrug für das erste Szenario etwa 1,43 Millionen US-Dollar, während die umgekehrte Hypothek auf etwa 1,59 Millionen US-Dollar fiel.

Ist es sinnvoll, dass die umgekehrte Hypothek kommt?

So haben wir die jährlichen Wohnkosten geändert:

Die jährlichen Ausgaben für die Wohnung sind niedriger als für ihr Zuhause, aber es gibt eine jährliche Mietzahlung von 25.000 US-Dollar. Im Gegensatz dazu betrug der Betrag aus der umgekehrten Hypothek im Jahr 2042 21.000 US-Dollar zu fünf Prozent (1.050 US-Dollar), der nicht aus Investitionen bezahlt werden muss und als Teil des Darlehens anfällt. Bei einer umgekehrten Hypothek haben Sie die Möglichkeit, Zahlungen zu leisten, und der endgültige Kredit wird beim Verkauf des Hauses zurückgezahlt.

Werbung

Diese Anzeige wurde noch nicht geladen, aber Ihr Artikel wird unten fortgesetzt.

Artikelinhalt

Im Jahr 2042 hätte das Haus einen Wert von etwa 1,06 Millionen US-Dollar und eine Wertsteigerung von drei Prozent (31.920 US-Dollar), was 2043 einen Eigenheimwert von fast 1,1 Millionen US-Dollar ergeben würde. In diesem Fall wird das Eigenheim schneller aufgewertet, als das Darlehen wächst. Nicht nur das, das Haus ist steuerfrei wertzuschätzen.

Beim Verkauf des Hauses im Jahr 2042 und bei der Vermietung gingen wir davon aus, dass der Erlös auf ein nicht registriertes Konto fließen würde, das fünf Prozent (wiederum aus einer Kombination aus Dividenden und Kapitalgewinnen) verdient.

Die Kapitalausschüttungen werden jedes Jahr versteuert und eine höhere Kapitalertragsteuer wird gezahlt, wenn die Investitionen den endgültigen Nachlass passieren.

In diesem Fall scheint es, dass die mit dem Vermögensaufbau am Hauptwohnsitz verbundenen Steuerersparnisse die Zinsakkumulation der umgekehrten Hypothek überwunden haben. Hätten wir steuerfreie Sparkonten (TFSAs) anstelle von nicht registrierten Konten maximiert, hätten wir andere Ergebnisse erzielt.

Für unseren zweiten Vergleich haben wir uns gefragt, ob es sinnvoller wäre, eine umgekehrte Hypothek aufzunehmen, wenn Jill 63 Jahre alt wird und sich dann für den Rest ihres Lebens 12.000 US-Dollar pro Jahr leiht. Wir dachten, dass die 12.000 US-Dollar ein steuerfreies Einkommen darstellen, den von RRIFs benötigten Betrag reduzieren und Jill und Bill für mehr staatliche Kredite und Vorteile öffnen könnten. Wir dachten auch, dass es die Lebensdauer des RRIF verlängern würde.

Wir haben das mit der gleichen umgekehrten Hypothek verglichen, aber das Haus verkauft, die umgekehrte Hypothek abbezahlt, den Erlös investiert und 2041 gemietet, als Jill 81 Jahre alt wurde.

Werbung

Diese Anzeige wurde noch nicht geladen, aber Ihr Artikel wird unten fortgesetzt.

Artikelinhalt

In beiden Fällen wurden ab 2027 12.000 US-Dollar pro Jahr aus der umgekehrten Hypothek geliehen. Die Kreditaufnahme wurde 2041 für die Verkaufs-, Investitions- und Mietlösung eingestellt. Der Nachsteuerwert des Nachlasses in der Verkaufs-, Investitions- und Mietlösung betrug im Jahr 2054 etwa 1,39 Millionen US-Dollar, während die Aufrechterhaltung der umgekehrten Hypothek auf Lebenszeit den Nachlass auf 1,56 Millionen US-Dollar erhöhte.

Am Ende gab es keinen großen Unterschied zwischen unserem ersten Vergleich und unserem zweiten Vergleich und dem Beginn einer umgekehrten Hypothek im Rentenalter oder der Verzögerung, bis die RRIFs aufgebraucht waren. Wir hätten möglicherweise ein signifikanteres Ergebnis erzielt, wenn meine Kunden näher an den Schwellenwerten für garantierte Einkommenszuschläge (GIS) oder OAS-Rückforderungsschwellen lagen.

Die dritte von uns modellierte Lösung sah vor, Jills CPP bis zum Alter von 70 Jahren zu verschieben und eine umgekehrte Hypothek anstelle ihres RRIF zu verwenden, um ihr Einkommen bis dahin aufzubessern.

In diesem Fall verglichen wir nicht den Nachlasswert, sondern das Nettovermögen vor Steuern im Alter von 79 Jahren von Jill im Jahr 2043, als sie ihren RRIF aufgebraucht hätte, wenn sie keine umgekehrte Hypothek abgeschlossen hätte. Wir fanden heraus, dass Jill und Bills Nettowert vor Steuern im Alter von 79 Jahren bei Jill und Bill 1,9 Millionen US-Dollar betrug, verglichen mit 1,68 Millionen US-Dollar, wenn keine umgekehrte Hypothek abgeschlossen wurde und Jill von stattdessen ihr RRIF, während CPP auf 70 verzögert wird.

Der letzte Vergleich, den wir modelliert haben, war zum Spaß. Wir wollten sehen, was passieren würde, wenn Bill und Jill mit einer traditionellen Hypothek von 250.000 US-Dollar in den Ruhestand gehen würden, anstatt mit ihrer aktuellen Hypothek von 150.000 US-Dollar.

Werbung

Diese Anzeige wurde noch nicht geladen, aber Ihr Artikel wird unten fortgesetzt.

Artikelinhalt

Ist es sinnvoll, eine klassische Hypothek mit einer Umkehrhypothek zum Rentenbeginn abzubezahlen? Wir dachten, dass, wenn sie jährliche Hypothekenzahlungen von 16.608 $ leisten müssen, dieses Geld von Jills RRIF kommen muss. Um 16.608 US-Dollar nach Steuern von einem RRIF zu erhalten, müssen Sie etwa 23.700 US-Dollar ziehen, wenn Ihr Grenzsteuersatz 30 Prozent beträgt.

  1. Auch wenn Sie kein Vermieter mehr sein möchten, möchten Sie vielleicht weiter in den Immobiliensektor investieren.

    FP erklärt: Fünf Dinge, die Sie berücksichtigen sollten, wenn Sie entscheiden, ob es an der Zeit ist, Ihre Anlageimmobilie zu verkaufen

  2. Bei der Finanzplanung geht es um Ihren Lebensstil, also lassen Sie ihn den Weg weisen.

    FP erklärt: Wie Sie Ihren eigenen Finanzplan für Ihren persönlichen Lebensstil meistern

  3. Mit der vorverdienbaren Hypothek können Sie sich gegen Ihr Eigenheimkapital leihen, während Sie Ihre Hypothek abzahlen.

    FP erklärt: Die Smith-Manöver-Strategie und wie man sie – richtig – zu Ihrem Vorteil nutzt

Vielleicht ist es besser, nicht so viel aus dem RRIF zu ziehen und stattdessen die umgekehrte Hypothek einzurichten, die Hypothekenzahlungen einzustellen und mehr Geld im RRIF zu halten, um es anzusammeln.

Wir haben ihr Nettovermögen vor Steuern gemessen, als Jill im Jahr 2040 76 Jahre alt wird und ihr RRIF aufgebraucht ist, und festgestellt, dass es 1,53 Millionen US-Dollar betrug, wenn sie die Hypothek behielten, und 1,6 Millionen US-Dollar, wenn sie sich für eine umgekehrte Hypothek entschieden.

Auch hier gibt es einen leichten Vorteil für die umgekehrte Hypothek.

Wir fanden alle Ergebnisse interessant. Ich will Sie nicht davon überzeugen, dass umgekehrte Hypotheken fantastisch sind und jeder eine bekommen sollte, aber vielleicht sollten Sie sich für die Idee offen halten, wenn Ihr Finanzplaner eine umgekehrte Hypothek oder einen ähnlichen Ansatz vorschlägt.

Ein letzter Hinweis: Die Modellierung der unterschiedlichen Lösungsansätze von Immobilienwerten und Anlagerenditen wird weiter steigen. Die Realität ist, dass sie es könnten oder nicht. Der Zweck des Modellierens besteht darin, Sie zum Nachdenken und Mitmachen zu bewegen. Sie können in diesen Strategien etwas Neues entdecken, das nach der Pensionierung mehr Geld in Ihre Tasche bringen könnte.

Werbung

Diese Anzeige wurde noch nicht geladen, aber Ihr Artikel wird unten fortgesetzt.

Artikelinhalt

Allan Norman, M.Sc., CFP, CIM, RWM, ist sowohl gebührenpflichtiger zertifizierter Finanzplaner bei Atlantis Financial Inc. als auch voll lizenzierter Anlageberater bei Aligned Capital Partners Inc. Er kann unter www.atlantisfinancial.ca erreicht werden oder alnorman@atlantisfinancial.ca. Dieser Kommentar dient als allgemeine Informationsquelle und ist nur für Einwohner Kanadas bestimmt.

_____________________________________________________________

Wenn Ihnen diese Geschichte gefallen hat, melden Sie sich für mehr im FP Investor Newsletter an.

_____________________________________________________________

Teile diesen Artikel in deinem sozialen Netzwerk

Werbung

Diese Anzeige wurde noch nicht geladen, aber Ihr Artikel wird unten fortgesetzt.

Kommentare

Postmedia setzt sich für ein lebendiges, aber ziviles Diskussionsforum ein und ermutigt alle Leser, ihre Meinung zu unseren Artikeln zu teilen. Es kann bis zu einer Stunde dauern, bis Kommentare moderiert werden, bevor sie auf der Website erscheinen. Wir bitten Sie, Ihre Kommentare relevant und respektvoll zu halten. Wir haben E-Mail-Benachrichtigungen aktiviert – Sie erhalten jetzt eine E-Mail, wenn Sie eine Antwort auf Ihren Kommentar erhalten, ein Update zu einem Kommentar-Thread vorliegt, dem Sie folgen, oder wenn ein Benutzer einem Kommentar folgt. In unseren Community-Richtlinien findest du weitere Informationen und Details zum Anpassen deiner E-Mail-Einstellungen.

0 Comments